Quel apport personnel pour un achat immobilier ?

Au moment de la souscription d'un prêt immobilier se pose la question de l'apport personnel. Il s'agit de la somme immédiatement disponible, que l'acheteur va investir dans son achat.

Pourquoi l'organisme financier demande-t-il un apport financier ?

Aucune obligation légale n'impose d'avoir un apport personnel, pour emprunter. Cependant, les banques sont libres de l'exiger. Elles le font, dans la très grande majorité des cas, afin de se protéger en cas de défaillance de l'emprunteur entraînant la nécessité de saisir le bien en vue de le revendre. En effet, sans apport, elles sont obligées de prêter une valeur supérieure au prix d'achat, pour couvrir les différents frais annexes, dont les frais de notaire. Le montant minimum d'emprunt exigé par le prêteur est souvent de 10%, le montant moyen de ces différents frais (8% en moyenne pour les seuls frais notariés). Mais, le taux exigé peut monter jusqu'à 40%, lorsque les banques resserrent leurs conditions d'octroi et/ou en présence d'un dossier acheteur avec quelques faiblesses.

Quel est l'intérêt d'avoir un apport personnel important ?

Disposer d'un apport personnel important pour une opération immobilière prouve à la banque qu'elle a en face d'elle, un client solvable avec une bonne capacité à épargner. Ce client séduisant pour un établissement bancaire est donc plus à même de négocier les conditions de son emprunt : taux, durée de remboursement mais également fais annexes, comme les frais de dossier. L'idéal est d'avoir un apport personnel d'environ 30%.
Un apport personnel élevé peut être également un moyen d'obtenir plus facilement un prêt, si certains éléments du dossier sont moins séduisants (emprunteurs plus âgés que la moyenne, par exemple).
Ce postulat est particulièrement vrai, pour l'achat de sa résidence principale, moins dans celui d'une résidence secondaire. Et, dans le cadre d'un achat locatif via la loi Pinel, l'apport personnel peut être contre-productif, puisque les intérêts sont défiscalisés.

Comment se constituer un apport personnel ?

Dans l'idéal, la constitution d'un apport se prépare, pendant plusieurs années avant l'achat de la maison ou de l'appartement : blocage de l'épargne salariale (l'acquisition de la résidence principale va être un motif de déblocage), versement d'une somme mensuelle sur un Plan d'Epargne Logement (PEL) etc. Il est également possible de faire jouer la solidarité familiale. Attention, cependant, la banque va demander de justifier de la provenance des fonds. Il est donc nécessaire de respecter les règles régissant les donations, par exemple. Un notaire peut alors être un précieux conseil.
Autre solution : les prêts aidés. Il en existe plusieurs : prêt action logement via l'employeur, prêt à taux zéro pour certains primo accédants etc.

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